遠方の実家の片付けを頼みたくて、業者に写真を送って見積もりをお願いしたのに、現地に来た当日になって「量が全然違うので追加になります」と言われる。これ、相談で一番多いパターンです。
私は清掃と解体まわりの業者マッチングサービスを運営しています。業者側の管理画面を日常的に見ています。どの写真だと見積もりが出て、どの写真だと「現地を見ないと答えられません」で止まるかも、だいたい分かるようになりました。先に書いておくと、業者側が意地悪で止めているわけじゃないです。写真の情報が足りないと、業者は自分の身を守るために上振れた金額を出すか、返事そのものを止めるかの二択になる。構造として、そうなっている。
私自身、母の実家を処分したときも、現地に行けない期間がずいぶん長かった。写真の撮り方で業者とのやり取りがここまで変わるとは、当時は分かってなかったです。見積もりがズレない写真の撮り方を、業者が内側で何を見ているかとセットで記載します。
この記事の要点
- 見積もりがズレる最大の原因は、写真の枚数不足ではなく「床・天井・押入れの奥・屋外」が写っていないこと。業者は積算のために立米数（m³）を推定したいが、床面積と天井高、収納の中身が分からないと計算が成立しない。
- 業者が返事を止める写真の特徴は、暗い・ピンボケ・一部屋あたり1〜2枚のみ・比較対象が写っていない（人・ペットボトル・畳一枚などスケールが分かるものがない）の4つ。
- 遠方から頼むときは、1部屋あたり「入口から全景・各壁・床・天井・収納の中」の7〜10枚を基本セットにする。これを全部屋ぶん、屋外（庭・物置・ベランダ）、搬出経路（玄関から道路まで）まで揃える。
- 写真だけで最終金額を確定させるのは、どの業者も原則やらない。写真の目的は「概算を揃えて比較できる状態にすること」と「現地調査日の段取りを決めること」の2つに割り切る。
- 現地に行けないなら、ビデオ通話での下見に対応している業者を選ぶ選択肢もある。写真＋ビデオ通話＋鍵の預け方の3点を先に決めると、遠方からでも段取りが崩れない。
なぜ写真だけで見積もりがズレるのか（業者側の事情）
結論から言うと、業者は写真から「立米数（m³）」を推定して見積もりを作っています。残置物撤去でも解体でも、根っこは同じ。処分費が立米で動くので、立米が読めない写真では見積もりが作れません。あるいは安全を見て上振れさせるしかない。
立米を推定するには、床面積と、床にモノが積まれている高さの両方が必要です。だから「部屋の真ん中から撮った、床が全く写っていない写真」は、業者側からすると情報量がほぼゼロ。モノの種類は分かるけど、量が読めない。
もうひとつ、業者が怖いのは「写ってない場所」です。押入れを閉じたまま撮った写真を10枚送られても、中身が空なのか天袋まで詰まっているのかは読めません。そこで見積もりは倍以上変わる。この不確実性を業者が自分で引き受けるわけにいかないので、現地に来てから「追加です」と言うか、最初から高めに出すか、返事を止めるか。どれも業者側からすると合理的な判断です。
「写真見積もり」と「現地見積もり」は役割が違う
ここを混ぜて考えると詰みます。写真見積もりは、業者を絞り込むための概算を揃える工程。現地見積もりは、最終金額を確定させる工程。遠方から頼むときも、この2段構えは崩さない方がいい。
私のところに来る相談で、「3社に写真を送って一番安い業者に当日来てもらったら、当日に金額が倍になった」という話が時々あります。これは業者が悪いというより、写真見積もりだけで契約を確定させてしまった段取りの問題。写真の役割を「比較できる概算をもらうため」に限定しておけば、当日の上振れもロスにならないです。
撮る前に決めておく3つのこと
いきなり撮り始めない。先に3つだけ決めておきます。これをやっておかないと、現地で撮り直しになって、遠方だと数万円が飛びます。
1. 何を頼むのかを言葉にする
残置物を全部撤去して空っぽにしたいのか、仏壇と形見だけ残して他を処分したいのか、建物ごと解体して更地にしたいのか。これで撮る対象が変わります。残置物撤去なら家の中が主役。解体なら家の中よりも、建物の外観・前面道路の広さ・隣家との距離の方が重要です。
両方頼むつもりなら、両方のパターンで撮る。残置物を解体業者にまとめて頼むか別で頼むかで費用の構造が変わる話は、残置物を解体業者にまとめて頼むと割高になる場合で分解したので、頼み方を決めかねている人は先にそちらを読んでから撮影に入った方がいいです。
2. スケールの基準を1つ持つ
写真に大きさの基準が写っていないと、量が読めません。業者が内側で使っているスケールは、だいたい次のどれか。
- 人（身長が分かる人が立つ）
- 500mlのペットボトル（ほぼ全員が大きさを知っている）
- 畳一枚（和室なら勝手に基準になる）
- メジャー・コンベックス（押入れの奥行きなど、距離を測りたい場所用）
私のおすすめはペットボトル。安いし、どの部屋にも置けるし、業者が立米換算するときに頭の中で変換しやすい。1本を各部屋の中央と、積まれたモノの脇に置いて撮るだけで、情報量がだいぶ上がります。
3. 撮影時間帯を決める
空き家は電気が止まっていることが多い。日中、天井に近い高さまで光が入る時間帯を狙います。曇りの日の午前10時〜午後2時くらいが読みやすい。朝一や夕方は影が濃くなって、床の様子が黒く潰れます。
石川県宅地建物取引業協会がスマホ撮影向けに公開している資料でも、物件写真の基本は「明るく撮る・広く撮る・真っすぐ撮る」の3つだと書かれています。これは売却用の内覧写真の話ですが、業者向けの査定写真でも効く原則です。暗い写真を送られた瞬間に業者側の読み取り精度が落ちるのは、どちらでも同じです。公益社団法人石川県宅地建物取引業協会「物件写真の撮り方（スマホ編）」も参考になります。
1部屋あたりの基本セット（7〜10枚）
ここが本題です。1部屋につき、以下の7〜10枚を揃える。これを全部屋ぶんやる。多いと感じるかもしれませんが、業者が立米を読むには、これくらい要ります。
撮る順番
- ①入口のドア枠の外側から、部屋全体の全景（床と天井の両方が入るように少し下がる）
- ②入口から見て右の壁一面
- ③入口から見て左の壁一面
- ④入口から見て正面の壁一面
- ⑤床（部屋の中央から足元を含めて撮る。床に何がどのくらい積まれているかが見える角度で）
- ⑥天井（寝転ばなくていい。腰の高さから上に向けて1枚で十分）
- ⑦押入れ・クローゼットを開けた状態で、中身全体が見える1枚
- ⑧押入れの中の上段・下段をそれぞれ寄りで
- ⑨家具の裏や、積まれたモノの奥（スマホを隙間に入れてフラッシュで撮る）
- ⑩特殊なもの（金庫・ピアノ・大型家電・仏壇・刃物類）があれば個別に1枚
⑦と⑧を省く人がすごく多いんですが、ここが見積もりズレの最大の震源地です。業者側は、押入れの中は満杯だと仮定して出すか、空だと仮定して出すかで悩む。前者だと高くなりすぎて選ばれない、後者だと当日追加になる。写真を送るだけで、この悩みを業者から取り除けます。
広角で撮る、縦ではなく横で
iPhoneなら「0.5x」、Androidでも超広角レンズに切り替えて撮ります。室内は狭いので、通常画角だと壁一面が入りきらない。床から天井までを1枚に収めるには、広角が要ります。
縦ではなく、横構図（ランドスケープ）。これは業者側のPC画面で見ることが多いからです。縦だと左右の情報が切れて、壁と壁の繋がりが読めなくなる。LINEやメールで送ると縦に自動で縮小されるので、原寸で送れる手段を1つは確保しておきたいところ。Googleドライブの共有リンク、またはDropboxが無難です。
屋外と搬出経路も撮る（忘れがちな場所）
室内だけ撮って送って終わり、という人が本当に多い。でも業者側が立米の次に見ているのは、「どうやって運び出すか」です。ここが読めないと、人工（にんく）が読めない。
屋外で撮るもの
- 建物の外観4面（正面・右・左・裏）
- 庭、物置、カーポート、プレハブ倉庫の中身
- ベランダ・勝手口まわりに置かれているモノ
- 植木・庭石（撤去する場合）
- 井戸・浄化槽・物干し台など、埋設物や固定物
物置と庭が意外と費用を押し上げます。物置は中が土や錆びた農具で満杯なことがあって、これが産業廃棄物扱いになるかどうかで単価が変わる。立米単価が業者で2〜6倍違う話は1立米いくらが業者で2〜6倍違う理由でまとめたので、見積書の立米単価の読み方に自信がない人はそちらも読んでから各社の金額を比較してください。
搬出経路で撮るもの
- 玄関のドア（幅と高さが分かるようにメジャーを添える）
- 玄関から道路までの通路（階段の段数、幅）
- 家の前の道路の幅（軽トラが入れるか、2トン車が入れるか、4トン車までいけるか）
- 電線・看板など、高さ制限になりそうなもの
- 近隣との距離（養生が要るかどうかの判断に使う）
前面道路の幅は、スマホのメジャーアプリでも大体測れますが、巻尺で測って写真に写しておくのが一番速い。4トン車が入れない道路だと、業者は小さい車で何度も往復することになって、人工と車両費が増える。「道が狭い」と口頭で伝えても業者は信じない（というか、信じて見積もりを出すと外れたときに自分が被る）ので、写真で見せる。
立場で変わる、撮る対象の優先順位
同じ空き家でも、頼む人の立場で、業者に先に見せるべきものが違います。これを間違えると、見積書の読み方が噛み合わなくなる。
| 立場 | 優先して撮るもの | 理由 |
|---|---|---|
| 相続人（売却前提） | 室内全部屋＋屋外＋境界まわり | 残置物撤去と、売却時の現況説明の両方で使うため |
| 相続人（解体前提） | 建物外観4面・前面道路・隣家との距離・井戸や浄化槽 | 解体費は建物以外の付帯工事と道路事情で動くため |
| 売主（契約済み・引渡し前） | 買主と確認した残置物リストの該当箇所 | 何を残して何を処分するかが契約で決まっているため、全部屋同じ精度で撮る必要はない |
| 貸主（旧借主退去後） | 借主が置いていったもの中心＋原状回復範囲 | 残置物の扱いが貸主と借主で揉めやすいため、現状を記録として残す |
相続人で、解体するか売却するかまだ決めかねている段階なら、両方のパターンで撮っておく方がいい。再訪のコストが遠方だと大きいので、1回の訪問で撮り切る発想です。残置物を誰が片付けるかは取引形態で変わるので、売主なのか相続人なのかで業者への伝え方も変える必要があります。
写真を送るときの添え状テンプレ
写真をフォルダに入れて「見てください」だけだと、業者側は何から読めばいいか分からない。添え状を1枚付けると、見積もりが戻ってくる速度が明らかに変わります。業者側の管理画面を見ていると、情報が整理された依頼ほど早く反応が付く。
・物件所在地（市区町村まで）
・建物の構造・築年数・延床面積（固定資産税の課税明細書に書いてあります）
・頼みたい作業（例：残置物全撤去、仏壇だけ残す）
・希望時期（繁忙期を避けられるならその旨）
・立ち会い可否と、立ち会える人の連絡先
・鍵の受け渡し方法（現地に鍵ボックスを置ける、仲介に預けている、など）
・写真の撮影日と撮影者（本人か、代わりに撮ってもらった人か）
・写っていない場所や撮れなかった理由（例：2階は床が抜けていて危険なので撮れていません）
最後の「写っていない場所と理由」が実は一番大事です。業者側は、送られてこなかった場所を「隠されている」と読む習性がある。トラブル経験のある業者ほど警戒心が強い。先に「ここは撮れていません」と開示すると、警戒を外せます。
現地に行けないならビデオ通話下見という手がある
写真だけでは最終金額を確定させないのが原則、と前半で記載しました。じゃあ現地に行けない人はどうするか。選択肢は3つあります。
- ①鍵を業者に預けて単独で下見してもらう（鍵ボックス、または仲介経由）
- ②親族や近隣の知人に立ち会ってもらい、業者と現地で合流してもらう
- ③ビデオ通話での下見に対応している業者に、スマホ越しに案内を頼む
③が意外と使えます。発注者が別の立ち会い者（親族など）に電話で指示を出しながら、業者がビデオ越しに見たい場所を指定する形。これだと発注者が現地に行かなくても、追加費用の交渉を自分の立ち会いなしに決められてしまうリスクを減らせます。対応していない業者もまだ多いので、見積もり依頼の時点で「ビデオ通話下見ができますか」を聞いてしまう方が速い。
①の鍵預けは、業者と初めてのやり取りで即やるのは怖い、という方が多いです。これは普通の感覚だと思います。相見積もりを3社取って、2社の金額感と態度を見てから1社に絞る。その1社に鍵を渡す、くらいの慎重さでいい。
やりがちな失敗と、避け方
失敗1. 片付けてから撮る
「散らかっていて恥ずかしいので、少し片付けてから業者に見せたい」という方が多い。気持ちは分かるんですが、片付けてから撮ると業者は量を少なく見積もります。そして現地で予想を超えて追加になる。見られたくなければ業者を変えるのは自由ですが、量は現状のまま撮って出した方が、結果的に自分が得します。
失敗2. フラッシュで全部撮る
暗いからフラッシュ、という発想は半分正解で半分外れです。フラッシュは手前が白飛びして、奥が黒く潰れる。全景を撮るときはフラッシュを切って、カーテンを開けて自然光を入れる方が、全体の情報量が増えます。家具の裏など、暗がりを狙い撃ちしたいときだけフラッシュ。
失敗3. 動画を1本だけ送る
動画は情報量が多そうで、実は業者側で見返しにくい。巻き戻して特定の場所を確認する手間が、静止画10枚を見るより重い。動画を送るなら、静止画のセットに加えて、搬出経路を歩きながら撮った1〜2本を補助として、という使い方が合います。動画だけで写真の代わりにはならないです。
失敗4. LINEのトーク画像で全部送る
LINEは便利ですが、画像が圧縮されます。業者側で拡大しても、押入れの奥がボケて何があるか読めない。LINEは連絡用に使い、写真はGoogleドライブやDropboxの共有リンクで原寸のまま渡す、と分けた方がいい。手間に見えますが、やり直しのロスを考えれば圧倒的に速い。
相見積もりに写真を活かす（同じ写真を3社に送る）
私は業者を集める側のサービスを運営しているので、業者側の都合も見えています。そのうえで、頼む側が損しないように記載します。
相見積もりの精度を上げる一番シンプルな方法は、全く同じ写真セットと添え状を、3社に送ること。業者ごとに違う情報を渡すと、戻ってくる見積もりの前提がバラバラになって、比較できなくなります。これは当たり前のようで、やってない人がすごく多い。
そのうえで、各社の見積書を縦に並べて比べます。立米数の読み方（何m³で計算したか）・処分区分（一般廃棄物か産業廃棄物か）・人工数（何人×何時間か）・車両費・諸経費。この並びで見ます。金額の総額だけ比べても、何が違って差額が出ているかが読めません。
相見積もりを出しても1社しか返事が来ない、ということも遠方案件では起きます。写真の情報量が足りないか、搬出経路が読めないか、繁忙期で手が足りないか。1社しか返事がなかった時点で焦って発注すると足元を見られるので、その場合は添え状と写真を見直して、別のサービスか地元の工務店の紹介で枠を広げる方が結果的に安く済みます。
自分で動くときの最低限の装備
- スマホ（広角レンズが付いているもの。古い端末だと厳しい）
- モバイルバッテリー（空き家は電源が止まっている前提で）
- ヘッドライト（押入れの奥、天袋、床下点検口を覗くとき）
- マスクとゴム手袋（長年の埃と、場合によってはカビ）
- 500mlのペットボトル2〜3本（スケール用。飲むためじゃないので、空でもOK）
- 巻尺またはコンベックス（道路幅、玄関幅、押入れの奥行き用）
- 軍手ではなく厚手のゴム手袋（軍手は刃物やガラスを貫通する）
遠方から日帰りで撮りに行くなら、朝一の新幹線で入る。昼の光が強い時間に全部屋を回って、夕方の便で戻る。このスケジュールが現実的です。1回で撮り切れないと、見積もりの依頼が1週間以上後ろ倒しになる。写真の撮影そのものは、全部屋10部屋あっても3時間あれば終わります。
ここから先、自分で考えてほしいこと
写真の撮り方は、技術の話に見えて、実は「業者をどこまで信頼するか」の話でもあります。全部屋を全部開示して撮るのは、見られたくないものも見られるということで、心理的に抵抗がある人は多い。私も母の実家のときは、押入れを開けるのに時間がかかりました。
一方で、情報を出さないほど業者は上振れた金額を出すし、現地で追加になる確率も上がる。この矛盾をどう折り合わせるかは、最終的には頼む人の判断です。私は、見られて困るものだけ先に自分で処分してから、残りは全部開示する、という方針をおすすめしています。見られて困るものが何かを決める段階で、片付けの覚悟も付く。
写真を撮り終えたら、次は見積書の読み方です。立米単価の見方・相見積もりの比較・頼む順番の罠は別のページにまとめています。順に見てもらえると、業者とのやり取りで損しにくくなると思ってます。
よくある質問
Q1. 写真だけで見積もりを確定させてくれる業者はありますか？
「写真見積もり対応」と広告している業者はあります。ただ、どの業者も契約書の中に「現地で量が異なる場合は追加精算」の条項を入れていることが多く、写真だけで100%確定というのは実務上ほぼないです。写真で出た金額を上限として契約したいなら、見積書に「写真に基づく金額が上限、追加請求なし」と明記してもらえるか交渉するのが現実的です。多くは断られますが、断る理由を聞くと業者側のリスク感が見えて参考になります。
Q2. 2階に上がれない（床が抜けている・階段が危ない）場合はどうすればいいですか？
無理に上がらないでください。撮れない場所は「撮れていません、理由はこれ」と添え状に書いて送るのが正解です。業者側は「見えない場所がある」と前提して見積もりを作れますし、現地調査で確認する項目として共有できます。危険を押して撮ったモノが読めなかった、が一番ロスが大きい。老朽化した空き家の床は本当に抜けます。
Q3. 近隣に見られたくないので、家族以外に鍵を預けたくありません。写真だけで進める方法はありますか？
完全に写真と添え状だけで進める業者もありますが、追加費用のリスクを織り込んだ金額が出てくる前提になります。別の選択肢として、業者の下見当日に家族が立ち会う（数時間だけでも）、またはビデオ通話で遠隔から案内する、という方法もあります。鍵を預けないこと自体は正当な判断なので、業者の下見日程に合わせて1日だけ現地に行く、というのが結果的に一番安く済むこともあります。
Q4. スマホのカメラ性能は、どの程度のものが要りますか？
直近3〜4年以内に発売された機種なら、まず問題ないです。重要なのは画素数より、超広角レンズが付いているかどうか。狭い室内で壁一面を1枚に収めるには広角が要るので、通常画角しかない古い機種だと、同じ場所を複数枚に分けて撮る工夫が必要になります。暗所性能も効くので、暗い空き家では新しい機種の方が結果が良いです。
Q5. 撮り終わった後、写真はどうやって業者に渡すのがいいですか？
Googleドライブ、Dropbox、OneDriveなどのクラウドストレージの共有リンクが無難です。フォルダを「01_1階リビング」「02_1階和室」のように番号付きで整理しておくと、業者側で見返しやすく、見積もり作成が速くなります。LINEは圧縮されるので連絡用に。メール添付は10枚以上送ると届かないことがあります。zip圧縮して送る方法もありますが、業者側で解凍が面倒なので、リンク共有が一番摩擦が少ないです。
Q6. 固定資産税の課税明細書が見つかりません。延床面積が分からないと見積もりは出ませんか？
概算は出せますが、精度が落ちます。延床面積は、課税明細書のほかにも書いてあります。建物の登記事項証明書（法務局で取得できます）・建築確認申請書の控え・不動産売買契約書の添付書類など。相続直後だと書類の場所が分からないことも多いので、その場合は「不明」と添え状に書いてください。業者側で登記簿を取る費用を見積もりに含めてもらうか、こちらで取ってから再度依頼するかを相談するのが現実的です。
